2025년 2월 13일 서울시는 강남구 상성,대치,청담동과 송파구 잠실동 일대의 토지거래허가구역을 해제하였습니다. 이 조치 이후 해당 지역을 중심으로 부동산 가격이 상승하는 현상이 나타나고 있다고 합니다.
한국부동산원에 따르면 3월 둘째 주 서울 아파트값은 전주 대비 0.2% 상승했고, 특히 강남3구(강남,서초,송파구)의 아파트값은 7년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다고 합니다. 이런 상승세는 토지거래허가구역 해제 지역이 포함된 강남3구가 주도하고 있습니다. 또한, 서울시는 해제된 지역의 아파트 291곳의 평균 매매가가 해제 이전 30일 평균 가격보다 3.7% 상승했다고 밝혔다고 합니다. 이런 현상은 토지거래허가구역 해제가 부동산 시장에 미치는 영향을 보여주고 있습니다. 이러한 가격 상승에 대한 우려 또한 제기되고 있는 상황이며, 일부 전문가들은 토허제 해제가 집값 상승을 부추겨 시장의 불안정성을 일으키고 있다며 지적하고 있다고 합니다. 이에 서울시는 집값 상승이 과도할 경우 다시 규제를 도입할 수 있음을 시사했습니다.
토지거래허가제(토허제) 해체로 인한 문제
1. 부동산 시장 과열 가능성
토허제 해제가 가장 직접적으로 영향을 미치는 부분은 부동산 가격의 상승과 부동산 시장의 과열 가능성입니다. 기존에 토허제 지역으로 묶여 있던 지역들은 일정 면적 이상의 부동산을 거래할 때 지자체의 허가를 받아야 했기 때문에, 이로 인해 투자 수요가 억제되고 거래량이 제한되는 효과가 있었습니다. 그런데 토지거래허가제가 해제되면 이런 규제가 사라지면서 규제로 인해 억제되어있던 대기 수요가 한번에 몰릴 가능성이 커집니다.
특히, 투자자들은 토허제 해제를 부동산 시장에 대한 규제 완화 신호로 받아들일 수 있습니다. 이는 단기적으로 거래 급증을 유발하게 되고 결국 부동산 가격 상승을 부추길 가능성이 있습니다. 과거에도 규제 해제 직후 부동산 시장이 급등하는 현상이 나타났으며 최근 부동산 시장이 일부 회복세를 보이고 있는 상황에서는 더욱 급격한 가격 변동이 예상됩니다.
2. 투기 세력의 유입
원래 토허제는 실수요자 중심의 거래를 유도하며 투기 수요를 억제하기 위한 목적을 가지고 있었습니다. 그런데 해제 이후에는 이런 보호 장치가 사라지며 투기 세력이 다시 시장에 진입할 가능성이 커집니다. 특히, 일부 지역에서는 갭투자(세를 끼고 매매하는 투자 방식) 또는 단기 차익을 노린 주택 매매가 다시 활성화될 수 있습니다. 이러한 경우 실수요자들이 원하는 가격에 주택을 구하기 어려워지며 무리한 대출을 감수해야 하는 상황에 놓일수도 있습니다. 이와 같은 투기적 거래가 늘면, 시장이 더욱 부안정해지고 자산 거품이 형성될 위험 또한 커집니다.
정부가 토허제를 해제하면서도 부동산 시장의 과열을 방지하려면 다양한 보완 대책이 필요할 것으로 보입니다. 추가적인 규제가 없다면, 현재와 같이 일부 지역에서 단기적인 가격 폭등이 불가피할 것입니다.
3. 장기적인 시장 불안정성
토허제 해제는 단기적으로 거래 활성화와 유동성 증가로 이어질 수 있지만 장기적으로 부동산 시장의 불안정성을 초래할 가능성이 높아집니다. 크게 두 가지 측면에서 문제가 될수 있는데 첫째로 급등과 급락이 반복되는 시장 변동성의 증가입니다. 토허제 해제 시 초기에는 거래량이 폭발적으로 증가하면서 가격이 오를 가능성이 높습니다. 하지만 단기적 과열 이후 조정 국면을 맞이하며 이에 따라 일부 투자자들은 손실을 볼 위험이 있습니다. 부동산 시장이 과열되었다가 급락하는 상황이 반복되면, 실수요자들도 시장에 대한 신뢰를 잃게 되어 주택 구입을 주저하게 될 수 있습니다.
둘째로 주택 공급 정책과의 충돌 문제입니다. 정부는 시장 안정을 위해 지속적인 주택 공급을 확대하려는 노력을 기울이고 있습니다. 하지만 토허제 해체로 인하여 투자 수요가 급증하게 되면 실거주 주택을 필요로 하는 수요자들이 가격 상승 부담을 떠안아야 할 수 있습니다. 이는 결국 정부의 주택 공급 정책 효과를 반감시키는 요인이 될 수 있습니다.
결론적으로 토허제 해제는 부동산 거래 활성화라는 긍정적인 효과를 줄 수 있지만 현재와 같이 시장 과열, 투기 증가, 장기적 시장 불안정성이라는 부작용 또한 동반할 가능성이 큽니다. 따라서 정부는 부동산 시장의 동향을 모니터링하며, 추가적인 안정화 대책을 도입해야 할 것입니다.